Valeur verte et DPE : combien vaut une étiquette en 2026 ?

Qu’est-ce que la valeur verte d’un logement ?

La valeur verte est la part du prix d’un logement qui s’explique par sa performance énergétique. Les notaires la mesurent par un modèle statistique qui compare des ventes à caractéristiques égales (surface, époque, localisation…), la classe D servant de référence.

Elle est positive pour les classes A, B et C, négative pour E, F et G. Et elle varie fortement selon le marché local : à Paris, la décote des appartements énergivores n’est que de 3 à 5 %, quand elle dépasse 20 % pour les maisons F ou G du Bas-Rhin. Une moyenne nationale ne remplace jamais les ventes de ton secteur.

Quel est l’impact du DPE sur le prix de vente ?

En 2024, par rapport à un logement classé D, une maison classée G s’est vendue 25 % moins cher, et un appartement classé G 12 % moins cher. À l’autre bout de l’échelle, une maison classée A s’est vendue 17 % plus cher.

MaisonAppartement

A

+17 %

D

classe D = référence

E

−9 %

−4 %

G

−25 %

−12 %

Classe DPE	Maisons	Appartements
E	−9 %	−4 %
G	−25 %	−12 %

La classe E est devenue pénalisante : −9 % pour une maison en 2024, contre −5 % en 2021. En moyenne, chaque classe perdue sous D coûte environ 8 % du prix d’une maison et 4 % de celui d’un appartement (calcul d’après les mêmes chiffres).

La décote se paie-t-elle au prix ou à la négociation ?

D’abord au prix, puis à la négociation. Les écarts mesurés par les notaires portent sur les prix signés ; la marge de négociation y ajoute environ trois points : 5,9 % sur les biens classés F ou G, contre 3 % sur les biens classés D. Le délai de vente, lui, bouge peu : 84 jours contre 79 (SeLoger).

L’acheteur arrive avec une décote en tête. S’il n’a aucun chiffre de travaux, il négocie large : selon le Journal de l’Agence, les baisses obtenues dépassent souvent le coût réel des travaux. C’est cet écart qu’un agent peut refermer en documentant le bien avant la mise en vente.

Les filtres de recherche pèsent aussi : 30 % des alertes d’achat filtrent sur le DPE, et les biens classés G y sont devenus marginaux (6 % des alertes, Jinka, janvier à avril 2026). Une mauvaise étiquette, c’est d’abord moins de contacts.

Quelles obligations liées au DPE pour vendre ou louer ?

Pour vendre, un DPE valide est obligatoire dès l’annonce, et un audit énergétique pour une maison classée E, F ou G. Pour louer, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ni d’un renouvellement depuis 2025 ; un F à partir de 2028, un E à partir de 2034.

1. 2023
   Audit énergétique obligatoire pour vendre une maison classée F ou GDepuis le 1er avril 2023, pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété.
2. 2025
   Location interdite pour les logements G · audit étendu aux maisons EAu 1er janvier 2025, pour tout nouveau bail ou renouvellement. Plan pluriannuel de travaux pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans.
3. 2026
   Coefficient de l’électricité abaissé de 2,3 à 1,9Au 1er janvier 2026 : des logements chauffés à l’électricité peuvent gagner une classe sans travaux, sur attestation gratuite de l’ADEME. DPE collectif obligatoire aussi pour les copropriétés de 50 lots ou moins (permis de construire déposé avant 2013).
4. 2026
   Démarchage téléphonique : consentement préalable obligatoireDepuis le 11 août 2026 (loi n° 2025-594 du 30 juin 2025) : la pige téléphonique sans accord préalable du particulier est interdite.
5. 2027
   Coefficient de l’électricité abaissé à 1,7Au 1er janvier 2027 : environ 300 000 logements pourraient quitter les classes F et G sans travaux, sur nouvelle attestation gratuite de l’ADEME.
6. 2028
   Location interdite pour les logements FAu 1er janvier 2028.
7. 2034
   Location interdite pour les logements E · audit obligatoire pour les maisons DAu 1er janvier 2034.

• Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 : l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur si l’étiquette est fausse.
• Il est valable 10 ans. Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n’est plus valable.
• L’annonce affiche les classes énergie et climat, l’estimation des dépenses annuelles d’énergie avec l’année de référence des prix et, en F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
• L’audit énergétique concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G. Il est remis dès la première visite et reste valable 5 ans.

Un projet de loi sur le logement, en cours d’examen au Parlement à l’automne 2026, prévoit des aménagements pour les bailleurs. Tant qu’il n’est pas promulgué, ce calendrier s’applique.

Un logement peut-il changer de classe sans travaux ?

Parfois, dans trois cas : un logement chauffé à l’électricité (nouveau coefficient, sur attestation), un logement de moins de 40 m² dont le DPE date d’avant le 1er juillet 2024 (correctif des petites surfaces), ou un DPE établi avec des valeurs par défaut, refait avec les justificatifs.

Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, et passera à 1,7 le 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). Une attestation gratuite, téléchargée sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, met l’étiquette à jour. Environ 300 000 logements pourraient ainsi sortir des classes F et G au 1er janvier 2027, à condition de télécharger la nouvelle attestation. Elle ne remplace pas le DPE : elle le met à jour jusqu’à sa date de fin de validité. Avant toute mise en vente, c’est le premier réflexe à avoir : il ne coûte rien.

Faut-il faire des travaux avant de vendre ?

Rarement des travaux lourds. Les rénovations importantes sont mal récupérées à la revente, sauf cas précis : une maison proche d’un seuil d’étiquette, avec la simulation d’un diagnostiqueur à l’appui. Ce qui paie : les preuves gratuites, une remise en état ciblée et un chiffrage des travaux restants remis à l’acheteur.

Selon les notaires (ventes 2023), passer une maison de F ou G à D vaut environ 24 % de prix ; une rénovation d’ampleur aidée par l’Anah coûte en moyenne près de 60 000 € (bilan 2025). Hors aides, le calcul ne tient qu’à partir d’environ 250 000 € de valeur en classe D, avec six à douze mois de délai. C’est tout l’objet de l’Éco-staging : classer chaque intervention en faire, arbitrer, projeter ou éviter.

Comment l’agent immobilier peut-il défendre le prix d’un bien mal classé ?

1. Vérifier le DPE avant tout : date, numéro ADEME, postes saisis par défaut, attestation du nouveau coefficient, justificatifs manquants.
2. Situer la valeur verte sur son marché, avec des ventes réellement signées.
3. Chiffrer les travaux poste par poste, avec les aides possibles.
4. Remettre ce chiffrage dès la première visite : un défaut chiffré pèse moins qu’un défaut imaginé.
5. Rapporter chaque demande de baisse au chiffrage du dossier.

Ce sont les réflexes que la formation Éco-Consultant installe, sur tes propres dossiers.

Ce que l’agent immobilier ne fait pas

L’agent immobilier n’établit pas de DPE : seul un diagnostiqueur certifié le peut. Il ne touche aucune commission sur un diagnostic (article R271-3 du Code de la construction et de l’habitation) et ne présente pas de crédit s’il n’est pas immatriculé comme intermédiaire. Son rôle : lire, vérifier, expliquer, et faire chiffrer par ceux qui en ont le droit.

Lexique de la valeur verte et du DPE

Terme	Définition
Valeur verte	Écart de prix entre deux logements comparables qui ne diffèrent que par leur performance énergétique. Les notaires la mesurent par rapport à la classe D.
Diagnostic de performance énergétique (DPE)	Document qui classe un logement de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Obligatoire pour vendre ou louer, opposable depuis le 1er juillet 2021, valable 10 ans.
Audit énergétique réglementaire	Étude obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G. Elle propose des scénarios de travaux chiffrés et reste valable 5 ans.
Passoire énergétique	Logement classé F ou G. On parle aussi de passoire thermique.
Logement à consommation énergétique excessive	Mention obligatoire dans l’annonce d’un logement classé F ou G.
Coefficient de conversion de l’électricité	Facteur qui convertit l’électricité consommée en énergie primaire dans le calcul du DPE : 2,3 jusqu’à fin 2025, 1,9 depuis le 1er janvier 2026, 1,7 au 1er janvier 2027.
Attestation ADEME	Document gratuit, téléchargé sur l’Observatoire DPE-Audit avec le numéro du DPE, qui met à jour l’étiquette après un changement du coefficient de l’électricité. Ce sont surtout les logements chauffés à l’électricité qui y gagnent.
Marge de négociation	Écart entre le prix affiché et le prix signé : 5,9 % en moyenne sur un bien classé F ou G, contre 3 % sur un bien classé D (SeLoger, 2025).
Plan pluriannuel de travaux	Programme des travaux à mener sur dix ans dans une copropriété de plus de quinze ans. Depuis 2025, toutes les copropriétés concernées, quelle que soit leur taille, doivent en faire établir le projet.
Mon Accompagnateur Rénov’	Professionnel agréé qui accompagne les ménages dans leur projet de rénovation. Son intervention est obligatoire pour une rénovation d’ampleur aidée par MaPrimeRénov’.
Éco-staging	Méthode d’avant-vente en cinq étapes (Vérifier, Évaluer, Rentabiliser, Transformer, Exposer) qui classe chaque intervention possible sur un bien : faire, arbitrer, projeter ou éviter.
Éco-Consultant	Agent immobilier, mandataire ou négociateur formé à la méthode Éco-Consultant : il lit et vérifie un DPE, estime la valeur verte, chiffre travaux et aides et prépare le bien avant la vente.